12.08.2004, (Сергей Картинцев) Доступное жилье — для кого?

Версия для печати

Доступное жилье — для кого? Именно такой вопрос возник у меня после того как, потратив немало времени, разбирался в сущности проводимой жилищной реформы.

Главной целью реформы декларируется снижение цен на жилье за счет притока новых средств. Однако подобное предположение в корне противоречит экономической науке. Экономисты говорят, что возрастающий спрос при неизменном предложении приводит к росту цен, а не снижению. Правительственная позиция на этот счет такова: расчет делается на приток колоссальных средств из пенсионных фондов и иных кредитных организации.

Это, якобы, существенно снизит затраты строителей, связанные с получением и обслуживанием кредита. Сделать это предполагается за счет повышения привлекательности ипотечных ценных бумаг. Однако не стоит ожидать принципиального снижения процентных ставок. Причиной тому две: во-первых, высокий уровень инфляции, во-вторых, высокая ставка рефинансирования в России.

Недавно был принятый законопроект, согласно которому сделки на рынке недвижимости не нуждаются в нотариальном заверении. Однако и здесь не все так гладко. 1,5% — эта цена, которую должен был уплатить покупатель жилья за нотариальное заверение сделки. Теперь положение об обязательном заверении купли/продажи жилья изъято из законодательства, то есть просто отменено. Конечно, злополучные полтора процента не сделают жилье более доступным, но хотя бы избавят агентов от крайне неприятных сопутствующих расходов.

Давайте задумаемся, во что это выльется на практике?

Во-первых, кто не мог купить квартиру раньше, тот не сможет купить ее и теперь — это не вызывает сомнений. Во-вторых, посмотрим, кому особенно обременительны сопутствующие расходы? Конечно же, спекулянтам и инвесторам, которые покупают жилье с целью вложения денег. После отмены обязательной регистрации сделки у нотариуса, спекулянты смогут класть себе в карман на три процента больше.

Данная мера является несомненно эффективной для привлечения инвестиций на рынок жилья, однако она не способствует снижению стоимости квадратного метра. Ведь теперь инвестор будет терять меньше, точнее зарабатывать больше, что повышает привлекательность такого инструмента как недвижимость. Это изменение может способствовать притоку средств из альтернативных инвестиционных сфер, таких как банковские вклады или ценные бумаги.

Еще одним результатом отмены обязательной заверки сделок с недвижимостью может стать резкое увеличение волатильности рынка жилья. Это может стать началом смуты и неопределенности данного рынка. Ведь чем легче и дешевле провести транзакцию, тем больше участники склонны играть на меньших временных интервалах. Следовательно, провозглашенная цель — сделать жилье более доступным — вряд ли будет достигнута за счет подобных мер.

С другой стороны, отмена обязательного нотариального заверения облегчает различные виды мошенничества в сфере недвижимости. Об этом пока не задумываются, а зря. Ведь в середине девяностых годов потерять квартиру было очень легко, из-за чего пострадали тысячи семей. Полагаю, что за последние годы аферистов у нас в стране намного меньше не стало. Мы рискуем получить новый всплеск квартирного мошенничества. И раньше находились не чистые на руку нотариусы, которые заверяли серые, а зачастую и полностью криминальные сделки. Но найти подобного нотариуса было не так просто из-за довольно высоких доходов последних.

Только одно изменение, на мой взгляд, поможет обзавестись жильем тем, кто не мог позволить себе этого раньше. По новому закону можно заложить, то есть использовать в качестве обеспечения кредита, имеющуюся жилплощадь. Такую операцию можно было провести и раньше, но с очень серьезным ограничением — вы должны быть постоянно регистрированы по другому адресу. То есть раньше гражданина России нельзя было лишать единственного места жительства. Не было законодательной основы для продажи жилплощади заемщика, в случае невыполнения им своих кредитных обязательств. И банки, естественно, не выдавали кредит, обеспечением которого служила бы квартира или дом, где постоянно зарегистрированы взрослые, не говоря уж о детях, у кого отнять жилплощадь законным способом не представлялось возможным.

Теперь пункт 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который по сути отменяет статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, действовавшую с 1 февраля 2003 года. Последняя как раз и защищала нерадивых должников от потери единственной жилплощади. Согласно пункту 1 статьи 446  к имуществу, «на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам», относилось «единственно пригодное для постоянного проживания помещение».

После же принятия закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», можно получить кредит для покупки квартиры, обеспечением которого будет уже имеющаяся жилплощадь. Это стало возможным после появления законодательной базы для того, чтобы банк мог через суд изъять жилье, которое было обеспечением кредита. Причем независимо от вашей жилищной ситуации. Забрать квадратные метры по новому законодательству можно даже у детей, если только родители не лишены родительских прав. Так что получить деньги под свою квартиру сможет почти каждый.

С одной стороны, это позволяет улучшить свои жилищные условия тем, кому раньше просто отказывали в кредите. Например, из-за непостоянного места работы. С другой, процент, выплачиваемый по кредиту, должен снизиться. Ведь риск для банка минимален.

Данное законодательное изменение позволит обзавестись своим жильем тем, кто раньше был вынужден снимать квартиру. Ведь размер выплаты по кредиту всего лишь на четверть превосходит ежемесячную аренду квартиры.

Если раньше молодая семья не могла получить деньги в банке для покупки жилья, то теперь, возможно, сможет. Ведь и купленная квартира, и жилье, заявленное для обеспечения кредита, остаются в руках заемщика, то есть в новой квартире могут жить молодые, а родители — в старой. Тут уже встает вопрос внутрисемейных отношений: согласятся ли остальные члены семьи рисковать своей жилплощадью.

После принятия, пакет законопроектов «доступное жилье», с одной стороны, поможет обзавестись новой квартирой, а с другой — создаст обширную законодательную базу для лишения уже имеющейся жилплощади. Сегодня этот важный предохранительный барьер законодательно снят. Что будет — покажет время. И, возможно, криминальная хроника.